catégorie méthodologie: bien immobilier à vendre; questions à poser, pour découvrir la marge du vendeur.

LE VENDEUR:

I) peut-il baisser son prix?

II) veut-il baisser son prix? méthode LPP comme « lassé, payé, pressé »

1- depuis quand?

2- est-il urgent de vendre? pressé pas pressé

3- combien y a t il de vendeur?  couples divorce, contexte

4- nombre d’offres et à quel prix?

5- pourquoi vendre maintenant alors que le marché est en retournement?

 

 

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€ fort ou faible

L’impact de la baisse des euros est sans ambiguïté positif pour les exportations françaises de biens et services. Quand l’euro baisse de 10% face aux grandes monnaies, la zone monétaire gagne 7 à 8% de hausse de ses ventes en dehors de la zone euro dans l’aéronautique, l’automobile, les appareils électriques, l’agro-alimentaire, le luxe et les machines-outils. En somme, tous les secteurs qui fabriquent en euros et vendent en dollars.

Un groupe comme Airbus gagne 1 milliard quand l’euro perd 10 centimes face à la monnaie américaine. Quand l’euro baisse de 1 centime par rapport au dollar, le chiffre d’affaires grimpe de 0,57 % en base annuelle. Et ce, sans charge supplémentaire, ce qui gonfle la marge de 2 millions d’euros, se plaît à rappeler la direction du géant européen de l’aéronautique.

Résultat: pour le consommateur, l’euro faible se traduit en un coup de rabot sur leur pouvoir d’achat. Il suffit pour s’en convaincre de regarder ce qui se passe dans les grandes enseignes de textile. Kiabi et Zara ont annoncé une hausse de 5% de leurs prix en 2016, car la baisse de l’euro augmente leurs coûts d’approvisionnement en Asie.

 La faiblesse de la monnaie unique atténue aussi les gains que pourrait tirer l’automobiliste de la baisse des prix du pétrole. Si l’euro était resté stable, les ménages auraient bénéficié de 6 à 7 milliards d’euros de pouvoir d’achat supplémentaire.

Et pour noircir encore le tableau, l’euro faible freine les investissements des sociétés françaises à l’étranger.

Au final, le gain net pour l’économie française de cette dévaluation rampante de l’euro est quasiment nul. D’autant que la baisse de l’euro n’est en aucune manière la solution aux problèmes de compétitivité et d’emploi de l’économie française.

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€ contre USD, la fin de l’euro fort

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Délai de reprise L188C dérogation

Délai dérogatoire de reprise : Article L188 C du Livre des Procédures fiscales, LPF.

Même si les délais de reprise sont écoulés, les omissions ou insuffisances d’imposition révélées par une procédure judiciaire, par une procédure devant les juridictions administratives ou par une réclamation contentieuse peuvent être réparées par l’administration des impôts jusqu’à la fin de l’année suivant celle de la décision qui a clos la procédure et, au plus tard, jusqu’à la fin de la dixième année qui suit celle au titre de laquelle l’imposition est due.

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Même si le délai normal de reprise est écoulé, les omissions ou insuffisances d’imposition révélées par un contentieux peuvent être réparées par l’administration jusqu’à la fin de l’année suivant celle de la décision qui a clos la procédure et, au plus tard, jusqu’à la fin de la dixième année qui suit celle au titre de laquelle l’imposition est due (LPF art. L 188 C). Ce délai spécial ne joue pas lorsque l’administration dispose d’éléments suffisants lui permettant d’établir par la mise en œuvre de ses propres moyens d’investigation des omissions ou insuffisances dans le délai normal de reprise (CE 29-4-2009 n° 299949).Dans la présente affaire, l’administration avait remis en cause, après l’expiration du délai normal de reprise de trois ans, les déficits fonciers déduits entre 2003 et 2007 par le contribuable qui avait investi dans une opération de restauration immobilière « Malraux ». Elle se fondait sur les informations recueillies en 2011 en application de son droit de communication auprès de l’administration judiciaire suite à un litige entre les copropriétaires et l’entreprise chargée des travaux de réhabilitation qui établissaient que le chantier avait été définitivement arrêté.La cour administrative d’appel de Bordeaux juge que l’administration, qui a certes nécessairement constaté avant l’expiration du délai normal de reprise, au vu des déclarations souscrites par le contribuable, l’absence d’achèvement des travaux et de mise en location de l’immeuble, n’était pas en mesure, par ce seul constat, de remettre en cause la déduction litigieuse. Le dispositif Malraux n’impose, en effet, aucun délai particulier pour la réalisation des travaux de restauration.Le contribuable obtient néanmoins satisfaction. La cour administrative relève, en effet, que l’administration avait été informée dès 2007 par un autre copropriétaire de l’immeuble du défaut d’achèvement des travaux et de l’interruption définitive du chantier. L’administration doit donc être regardée, alors même que le contribuable n’a pas lui-même fourni cette information, comme ayant disposé de renseignements suffisants pour établir, en usant au besoin de ses pouvoirs d’investigations, les insuffisances d’imposition dans le délai de droit commun de reprise. Elle ne pouvait donc pas bénéficier du délai dérogatoire.
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la fondation et la société. Stratégie.

26 OCTOBRE 2016

La première conférence européenne consacrée aux fondations actionnaires d’entreprises s’est tenue le 20 septembre dernier à Bercy. Elle avait pour objet de faire avancer cette idée en France à l’instar de l’Allemagne, la Suède et le Danemark: faire cohabiter entreprise et philanthropie, gouvernance familiale et gouvernance d’entreprise, autour d’une fondation ou d’un fonds de dotation.

Le dirigeant d’une entreprise d’une taille intermédiaire (entre 200 M€ et 1,5 mds de CA) est confrontée à un moment de son parcours à la question de la cession ou de la transmission familiale d’un patrimoine professionnel important : d’un côté la fiscalité des plus values entre 25% et 64% selon les cas, de l’autre les droits de succession pouvant représenter jusqu’à 45% du patrimoine crée. Le choix d’un scénario d’optimisation ne peut pas dépendre seulement de contraintes fiscales, même si elles sont bien présentes : le sens que l’entrepreneur souhaite donner à son action, à sa vie, à son patrimoine… est au moins aussi important.

Dans le cadre de cette réflexion majeure pour une famille, la fondation ou le fonds de dotation peut constituer un moyen de répondre en partie à des problématiques fiscales et de sens donné à sa fortune, qu’elle soit professionnelle ou privée.

L’idée de se déposséder totalement de ses titres auprès d’une fondation peut dissuader beaucoup d’entrepreneurs. Mais on ne peut s’arrêter à ce simple constat sans examiner comment l’entrée d’une fondation au capital d’une entreprise familiale ou son utilisation dans le cadre d’une cession peut contribuer à réduire la note fiscale et donner du sens à son parcours. Certaines familles d’entreprises patrimoniales et dirigeants de belles PME ont profité de ces avantages avec succès. C’est l’occasion pour nous de partager dans ce magazine les premières expériences de stratégies patrimoniales ayant utilisé ces outils, encore méconnus en France.

Nous parlons de fondation d’intérêt général (avec reconnaissance d’utilité publique).
Il convient de distinguer l’intérêt général de la reconnaissance d’utilité publique
(procédure spécifique). Le chef d’entreprise pourra s’appuyer en outre sur des fonds de dotation (structure simplifiée de la fondation créé en 2008) dont les conditions de mise en œuvre sont différentes mais les effets équivalents (Cf. tableau comparatif).
1/ Pérenniser un groupe familial avec une fondation (ou un fonds de dotation) actionnaire

Nous sommes dans le scénario d’un entrepreneur dont l’objectif principal est de pérenniser une entreprise familiale dans le temps, qu’elle puisse garder son indépendance et passer les sauts de génération sans le couperet de la fiscalité.image5

Depuis 2005, il est possible de transmettre des titres de société à une fondation reconnue d’utilité publique dans le cadre d’une opération de transmission ou de cession :
il n’y a pas de limite de pourcentage de détention de capital  qui peut donc être minoritaire ou majoritaire. Cependant la fondation doit respecter le principe de spécialité, c’est-à-dire son objet d’intérêt général et ses missions statutaires. Elle peut détenir les titres en direct mais il est recommandé d’interposer une holding afin de bien distinguer les activités de la fondation du contrôle capitalistique sur la société (Cf. schéma).

Ainsi, la gouvernance du groupe familial sera réservée à la holding et la fondation se consacre à ses activités propres sans qu’on puisse lui reprocher de trop intervenir dans la gestion de la société.
Rappelons que pour le Conseil d’Etat, la fondation ne doit pas s’immiscer dans la gestion directe de l’entreprise.

La fondation actionnaire offre plusieurs avantages pour pérenniser l’entreprise dans le temps :

1/ La détention de capital par une fondation actionnaire évite toute velléité spéculative ou de pouvoir sur la partie du capital détenu par la fondation.

2/ L’existence même d’une fondation actionnaire permet de donner du sens à l’œuvre de son fondateur à travers les valeurs dont elle est porteuse dans son objet d’intérêt général. C’est l’opportunité de réunir la famille autour d’un projet commun dans lequel chacun peut se retrouver sans autre enjeu patrimonial ou financier que celui de respecter la volonté de son fondateur.

3/ La fiscalité attachée aux fondations simplifie la transmission familiale de l’entreprise en assurant sa pérennité sur plusieurs générations, là où les droits de succession dépasseraient de très loin les liquidités disponibles.

4/ La gouvernance entre la famille et l’entreprise permet de protéger les intérêts de la famille tout en assurant l’efficacité de la direction de l’entreprise selon les souhaits de chaque membre, impliqué ou pas, dans la gestion de la fondation et/ou de l’entreprise.

Notons au passage, qu’au-delà de l’apport de titres à la fondation, celle-ci bénéficie des dividendes qui seraient distribués et qui lui assurent des revenus réguliers pour le fonctionnement de ses missions.
Néanmoins, il ne faut pas sous estimer quelques points de vigilance pour réussir un tel scénario :

Cette démarche requiert une volonté du chef d’entreprise qui va impulser la démarche, puis un consensus collectif avec l’objectif de s’inscrire dans la durée. Cette organisation du patrimoine familial professionnel atteste d’un engagement fort et structurant pour la gouvernance familiale, puisque la transmission d’une partie du capital de l’entreprise à une fondation devient bien, de droit, une décision intergénérationnelle, collective et irrévocable. La dépossession au profit d’une fondation, même contrôlée par la famille, reste une décision engageante.

●  Le rôle de la fondation dans l’activité de l’entreprise ne doit pas conduire à des blocages avec une équipe de direction qui serait en opposition avec elle. Toutefois, il ne peut être envisagé dans le développement de l’entreprise de fusion ou scission du capital qui irait à l’encontre des intérêts de la fondation.

●  La fondation doit être attentive à concilier son but d’intérêt général avec les objectifs de rentabilité des autres actionnaires de l’entreprise : une mauvaise politique de gestion des résultats de l’entreprise pourrait conduire à un conflit d’intérêt pour le conseil d’administration de la fondation.

En contrepartie, la pérennité fiscale est à la hauteur des engagements.
La spécificité d’un tel schéma patrimonial offre en contrepartie des avantages en matière de fiscalité :

●  L’exonération des droits de mutation de la donation ou de la succession des titres (si le scénario a vocation à se mettre en place seulement au décès) concerne la part du capital qui sera affectée à la fondation.
●   L’exonération de l’ISF sur la partie détenue par la fondation du simple fait de la dépossession du patrimoine par la famille au profit de la fondation.
●   L’exonération de toute imposition sur les dividendes et les plus values réalisées dans le cadre d’une fondation sans contrôle sur l’activité (soit parce qu’elle est minoritaire, soit parce qu’elle détient le capital à travers une holding qui assure le contrôle actif de l’entreprise). Dans le cas d’une fondation active qui détiendrait directement les titres de l’entreprises, la fiscalité serait de droit commun c’est à dire le régime mère/fille pour les dividendes et le régime des titres participations pour les plus values (1,67%) comme une holding de participation.
Notons qu’il existe une spécificité sur les donations de titres bénéficiant de la réduction ISF. En effet, cette opération ne permet pas de purger l’impôt de plus value.
2/ Optimiser la cession avec une fondation ou fonds de dotation

Dans le cadre de la préparation de la trans-mission dans un souci d’optimisation de la fiscalité de la cession, la fondation et le fond de dotation constitue un moyen d’organiser par anticipation le  patrimoine de l’entrepreneur cédant au même titre que la donation-partage.

Dans la réflexion d‘une stratégie patrimoniale, dès lors que le train de vie (ou l’indépendance financière) est assuré, que les enfants sont dotés (par les donations avant cession), que les projets du cédant sont financés, créer un outil d’intérêt général dont l’objet serait porteur de valeurs pour le dirigeant et sa famille peut avantageusement compléter le schéma.

image-6Il pourra ainsi être envisagé de donner avant la cession (tout comme une donation partage au profit des enfants) une fraction des titres de l’entreprise à un fonds de dotation (rapide à mettre en place, environ 2 mois) avec laquelle une convention de cession conjointe sera signée. La donation avant cession des titres à une fondation/fonds ne supporte aucun impôt sur la plus-value et donc le fonds perçoit 100% du produit de la vente des titres pour financer la mission d’intérêt général. Rappelons que la dépossession de la famille de cette partie du patrimoine permet de réduire l’assiette de l’ISF après la cession. Il peut être envisagé de démembrer les titres pour distinguer l’usufruit de la nue propriété en fonction des objectifs du dirigeant post cession.

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Didier Mahieu, Directeur gestion de fortune
Hervé Landau, Directeur family office
Christelle Grandin, notaire

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Espérance vie

 

Évolution de l’espérance de vie selon l’âge
en années
Hommes Femmes
2000 2005 2013 (p) 2000 2005 2013 (p)
(p) : Donnée provisoire
Champ : France hors Mayotte.
Source : Insee, estimations de population et statistiques de l’état civil.
0 an 75,2 76,7 78,7 82,8 83,8 85,0
1 an 74,6 76,0 78,0 82,1 83,1 84,3
20 ans 56,0 57,4 59,2 63,4 64,3 65,5
40 ans 37,2 38,4 40,1 43,9 44,8 45,8
60 ans 20,4 21,4 22,7 25,6 26,4 27,3
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dette et biens de communauté

Au décès d’un de ses clients marié sous le régime de la communauté universelle avec clause d’attribution intégrale au conjoint survivant, une banque poursuit la veuve à raison de deux créances.

S’agissant du solde d’une ouverture de crédit au profit du mari, la banque est déboutée de son action en paiement, ce que confirme la Cour de cassation.

L’emprunt signé par un époux n’est payable sur les biens communs que s’il a été contracté avec le consentement exprès du conjoint (C. civ. art. 1415). Cette règle est impérative et applicable aux couples mariés en communauté universelle. En l’espèce, l’épouse n’ayant pas signé la demande de crédit, l’emprunt contracté par son époux, sans son consentement exprès, n’a pu engager la communauté.

S’agissant du solde débiteur du compte du mari (107 000 € environ), les juges du fond condamnent la veuve à combler ce découvert au motif qu’il a servi au paiement des charges courantes et des factures du ménage.

La Cour de cassation censure cette analyse. L’emprunt signé par un époux seul n’engage pas la communauté (C. civ. art. 1415) et il n’engage solidairement son conjoint que s’il porte sur des sommes modestes nécessaires aux besoins de la vie courante (C. civ. art. 220, al. 3). Ces règles sont applicables au crédit consenti par découvert sur un compte bancaire.

Or, les juges du fond n’ont pas constaté que l’épouse avait donné son consentement au fonctionnement du compte à découvert ni que ce découvert avait uniquement porté sur des sommes modestes nécessaires aux besoins de la vie courante.

Par ailleurs, l’article 1415 vaut pour toutes les opérations assimilables à un emprunt, tel les découverts autorisés sur un compte bancaire, fût-il personnel (Cass. 1e civ. 6-7-1999 n° 97-15.005 P : RJDA 11/99 n° 1245) ou joint
(Cass. 1e civ. 19-11-2002 n° 00-21.083 FS-PB : BPAT 2/03 inf. 29, Bull. civ. I n° 274)

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Inégalités en France

1,95 million d’euros pour les 1% les plus aisés
Au total, les 10% de ménages les mieux dotés détenaient, début 2015, 47% de la masse de patrimoine brut de l’ensemble des ménages, avec un patrimoine minimum 595 700 euros et de 1,95 million d’euros pour les 1% les plus aisés.

À l’opposé, les 10% de ménages les plus modestes ne détenaient que 0,07% du patrimoine. Le patrimoine maximum, pour cette catégorie de population, était de 4300 euros.

la monde agricole: de 2010 à 2015
la richesse du ménage français moyen a augmenté de 4 %, passant de 259 000 à 269 000€. Le patrimoine global net (emprunts déduits) des agriculteurs est passé de 725 000 € en 2010 à 920 200 € en 2015 (+27 %). La hausse n’est donc pas due à l’augmentation de l’endettement.

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élections aux EU le 8 novembre 2016.

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évolution des prix de l’immobilier

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